據Nuveen稱，外國機構投資者正日益關注首爾新興的租賃住房市場，他們押注人口結構變化、單身家庭數量增加以及不斷增長的海外需求將加速韓國擺脫傳統的「傳貰」（jeonse）制度。

Nuveen亞太區房地產主管兼首席投資長Louise Kavanagh在接受《韓國先驅報》電子郵件採訪時表示：「首爾絕大多數租賃住房仍由私人所有，只有一小部分由專業機構管理。」

「這為機構投資者進入市場並提供專業管理的租賃住房，特別是針對年輕租房者，創造了巨大的空間。」

Nuveen近期與租賃房屋營運商Weave Living合作，將首爾市中心一處價值225億韓圜（約1,500萬美元）的物業改建為Weave Suites品牌的服務式公寓，預計將於2027年1月開業。

該項目是Nuveen自2019年進入韓國市場以來在住宅領域的首個投資項目。此前，該公司主要專注於辦公大樓和物流資產。

Nuveen是美國教師保險和年金協會（Teachers Insurance and Annuity Association of America, TIAA）的投資部門，管理約1.3兆美元的資產。在計劃收購施羅德投資集團（Schroders）後，其管理資產規模預計將增加至2.5兆美元。

Kavanagh表示，韓國的住宅租賃市場正經歷結構性轉變，從傳貰（韓國傳統的兩年期押金租賃制度）轉向按月支付租金。

在傳貰制度下，租戶通常需要支付一筆可退還的押金，而不是按月支付租金，並在兩年租約期滿後取回押金。

Kavanagh指出，「租屋者越來越意識到機構租賃房屋的價值」，並列舉了更靈活的租賃方式、更完善的租戶保護措施以及更高的居住品質。

她補充說，海外需求正日益成為重要的驅動因素。

「許多外國租戶難以支付傳貰制度下所需的大額預付押金，因此，對租期靈活的月租的需求正在上升，」她說。

這一趨勢正吸引全球投資者的廣泛關注。包括摩根士丹利和漢斯在內的海外公司也透過本地開發項目對首爾的住宅租賃市場表現出了興趣。

不過，Kavanagh警告稱，監管風險仍然是一個主要障礙。

根據10月推出的住房穩定措施，首爾全境被劃為調整區，限制了租賃住房營運商享受全面的房地產稅減免。

Kavanagh表示，雖然這些措施旨在抑制投機行為，但稅負可能會大幅降低收益，並抑制機構租賃供應。

「由於租金漲幅上限為5%，即使是適度的稅收成長也會對獲利能力造成顯著壓力，」她說。

儘管如此，Kavanagh表示，首爾的長期基本面依然具有吸引力。

「核心驅動因素依然穩固，」她說。「首爾仍然面臨著專業管理的月租住房短缺問題，難以滿足年輕租房者和單身家庭日益增長的需求。」

【原文網址：https://www.koreaherald.com/article/10739452，轉載自Im Eun-byel／韓國先驅報，2026年5月17日】