【雪梨/坎培拉訊】最近一個週六，萊拉·亞斯敏（Layla Yasmeen）和她的丈夫在雪梨尋找著在澳洲各大城市裡越來越稀缺的東西：一套價格適中的房子。

這對夫婦正在為他們的女兒尋找房子。他們的女兒已經蘭科夫（Lane Cove）租了兩年。萊恩科夫位於雪梨著名的海港北岸，那裡的房屋中位數超過310萬澳元（約220萬美元），公寓中位數也高達96萬澳元。

「過去兩年我們一直在關注這裡，」他們在萊恩科夫看房時告訴《日經亞洲》，「但根本買不起。」

「去年的房價簡直離譜；單收入者（single-income person）根本買不起房，尤其是首次購房者，根本不可能攢下那麼多錢付首付。」

然而，他們現在更有希望在該地區以低於75萬澳元的價格買到一套兩房公寓。

在經歷了長達數十年的「超級循環」（super cycle）成長（其成長遠超薪資成長）之後，澳洲房地產市場正經歷低迷期。貨幣政策、嚴峻的經濟情勢以及重大政策調整共同作用，導致該產業降溫。

房地產數據公司Cotality的澳洲研究主管傑拉德·伯格（Gerard Burg）表示：「市場增速在去年10月左右達到頂峰，此後我們開始看到增長勢頭減弱。」

Cotality的數據顯示，過去十年澳洲房價中位數飆升了70%。同時，官方統計數據顯示，2015年至去年，薪資中位數成長了41%。平均房價與平均薪資的比率已從6比1上升至近14比1。房屋擁有率在1966年達到高峰71%，到2021 年下降到67%，其中25-34歲年齡層的房屋擁有率下降幅度更大，從61%下降到43%。

圖片說明：澳洲房價已趨於穩定

伯格表示，早在今年三次升息以及政府五月份備受關注的稅收優惠政策調整之前，房價已達到極限的跡象就已經顯現。

「即使是中等收入家庭，也基本上買不起市場上中等價位的房屋或住宅。購房能力捉襟見肘，償還抵押貸款的能力也面臨嚴峻挑戰。」

但隨著房價下跌的加劇和範圍擴大，政府面臨的壓力凸顯了住房政策的挑戰性，以及解決這個持續數十年的結構性問題的棘手之處。

「澳洲存在這種矛盾，」西太平洋銀行（澳大利亞四大銀行之一）高級經濟學家馬修·哈森（Matthew Hassen）表示，「大多數人都認為房價過高，這對購房能力不利，這意味著大多數人都希望房價降低，這樣才能更負擔得起。」

然而，房價下跌又會為現有房主帶來新的問題。

對許多澳洲人來說，房地產投資已成為累積財富和保障退休生活的重要支柱。根據澳洲統計局（ABS）的數據顯示，該國19.2兆澳元的家庭財富中，約有12.9兆澳元投資於房地產。

「這大約佔三分之二……在其他國家，這一比例通常為40%。」總部位於雪梨的財富管理和銀行集團AMP的首席經濟學家肖恩·奧利弗（Shane Oliver）表示。 AMP預測房價將下跌約7%至8%。

這意謂普通投資者在房東市場中佔據主導地位。約70%的租賃房產由僅擁有一套投資房產的投資者持有。這也意味著，首次購屋者，尤其是年輕人，由於市場需求遠遠超過供應，已被高昂的房價拒之門外。

如果房價沒有開始下跌，詹姆斯（James）可能也會像其他年輕人一樣，錯失購房良機。出於隱私考慮，他拒絕透露自己的姓氏。他說，自從五月以來，他和伴侶一直在尋找合適的住所，並看了全市一百多套房產。

「過去幾個月裡，我們競標了四套房產，但一套都沒買到，」他說。「我們兩次被低估，一次被別人搶先出價，還有一次被更高的出價擊敗。這四套房產現在都只能出租了。」

在某些市場，房仲會「低估」（underquote）房產，也就是將房產掛牌價定得低於房主的實際預期。 「被別人搶先出價」則是指被誤導，以為報價已被接受，結果卻被更高的出價擠出。

幾十年來，多種因素共同推高了房價，使其達到歷史新高。這些因素包括歷史性的低利率、人口大量湧入以及新房屋供應不足，尤其是在城市地區，繁瑣的行政手續和不斷上漲的建築材料價格都給開發商帶來了挑戰。

政府的重點之一是稅收優惠政策，包括「負扣稅（negative gearing）」，即允許投資性房產的虧損抵扣應稅收入。這項機制於1930年代推出，旨在促進住房供應。

一項針對投資者的50%資本利得稅折扣政策也受到了密切關注。獨立經濟學家索爾·埃斯萊克（Saul Eslake）表示，這項政策由保守黨總理約翰·何華德（John Howard）於1999年實施，適用於所有資產類別，其初衷是打造一個「企業家和股東之國」。但他指出，實際結果並非如此。

「自那時以來，澳洲人持有股票的比例有所下降；如今的比例甚至低於1999年的水準，」他說。「而且，在勞動力人口中，擁有並管理自己企業的個體戶（即企業家）的比例比當時下降了5個百分點。」

「這項政策的改變使得澳洲比以往更加淪為槓桿房地產投機者的天堂。」

今年5月，國庫部長吉姆·查默斯（James Edward Chalmers）承認，「對太多澳洲人來說，買房太難了。」他宣布，為減少自住購屋者的競爭，將於2027年取消對投資者購買現有房產的激勵措施。

新建房屋的激勵措施將繼續有效，以鼓勵增加供應，並且在查默斯宣布之前達成的協議將繼續有效。

查默斯宣布政策已過三個月，澳洲的房價已經開始下降。根據Cotality的最新數據，這波下跌，始於澳洲最大的兩個城市雪梨和墨爾本，並早已蔓延至全國，6月全國房價中位數下降了1.9%。

要釐清導致房價下跌的多種因素並非易事，但來自銀行和政府的數據表明，購屋者組成正在發生變化，這與政府的目標相符。8月份，澳洲最大的貸款機構聯邦銀行（Commbank）報告稱，雖然貸款申請總量自5月份以來下降了15%，但投資者貸款下降了28%。澳洲其他三大銀行也觀察到了類似的趨勢。

澳洲統計局（ABS）的貸款承諾數據顯示，情況也類似。截至6月份的三個月內，新增融資承諾總量較上一季下降了5.43%，其中自住業主貸款下降了3.25%，投資者貸款下降了8.63%。

圖片說明：對投資者的新增貸款成長已經停滯。

埃斯萊克表示：「住房需求來源正在發生結構性變化，至少對於二手房而言是如此，這將導致房價出現臺階式上漲。」

隨著房價下跌，政府必須在宣傳房屋可負擔性提高和應對房主財富縮水帶來的衝擊之間找到平衡。

專家指出，政府也必須警惕經濟放緩加劇可能帶來的意想不到的後果。由於房產交易稅（property transfer taxes）（即印花稅）（stamp duty）收入下降，各州政府已經面臨評級下調的風險。

同時，投資者和開發商等反對稅收改革的人士則認為，在租賃市場緊張的情況下，租金可能會進一步上漲。

獨立經濟學家埃斯萊克認為，更多首次購屋者能夠進入市場會降低租賃需求。但房地產數據公司首席研究員伯格對此並不認同。

他表示：「在大多數地區，租金和抵押貸款還款額之間仍然存在相當大的差距。」「所以，事情並非像人們常說的那麼簡單，『哦，我們這就退出租房市場去買房，』尤其是在攢夠首付所需時間創歷史新高的情況下。」

去年，負責房產過戶和結算的Pexa集團發布的報告顯示，個人購屋者平均需要12到20年才能存夠20%的首付。

展望未來，總部位於雪梨的財富管理和銀行集團AMP的首席經濟學家奧利佛認為，高成長率的時代可能即將結束，最終的復甦將以價格成長與薪資成長之間的差距縮小為特徵。

「我的傾向是，超級週期即將結束，」他說，「因為一些主要因素……正在變得不再有利。」

奧利佛所說的「主要因素」指的是高移民率、低利率和寬鬆的稅收政策。

「但讓我不敢妄下斷言的是，」他說，「我們仍然面臨著長期的住房供應不足問題，而且這種情況短期內不會好轉。」

建築商帕特·肖（Pat Shaw）告訴《日經新聞》，開發商發現「很難…透過增加住房供應來彌補成本」。他將此歸咎於繁文縟節和高額費用，並表示這些費用「仍然很高，所以需要做出一些改變」。

他表示，建商希望降低費用並加快審批流程。肖也讚揚聯邦政府推出了地方政府轄區內及週邊土地的重新分區規劃，這將更有利於建造高密度住宅。

奧利佛估計住房缺口在20萬至30萬套之間。西太平洋銀行的哈森也認同住房短缺問題，並質疑當局宣布的眾多供應側措施的有效性。

「如果只是重新分配住房，那麼從公平的角度來看，這確實有所幫助，它平衡了潛在的首次購房者和投資者的需求，」他說。「但問題依然存在，住房仍然短缺。」

他還補充說，房價在經歷了數十年的增長後，如今的下跌幾乎難以察覺，住房負擔能力危機仍然存在。

目前，許多年輕購屋者仍依賴父母的資助。一份報告顯示，高達60%的首次購屋者會獲得父母的某種形式的經濟援助。

如果父母能為女兒找到心儀的房產，那麼對於在萊恩科夫尋找房產的亞斯敏和她的丈夫來說，情況也是如此。

「她自己買不起房，」亞斯敏說，「我們需要幫她支付定金。」

【原文網址：https://asia.nikkei.com/business/markets/trading-asia/australia-navigates-anxiety-and-relief-as-housing-prices-dip，轉載自Shsun Turton和Sophie Mak／日經亞洲，2026年8月31日】