摘要

　　行政院2025年9月4日為穩定長期租賃關係，確保續租租金合理，強化租賃雙方權益保障，行政院長指示內政部研議租賃條例修法；內政部提出以「保障3年租期」、「限制續約租金漲幅」及「強化租賃雙方權益保障」3大方向，以期租客穩定安居、房東出租放心，推動租屋市場朝長期穩定發展。不過據媒體報導，面對房東團體的大力反彈，草案於行政院討論時，關於租客最關注的「保障三年租期」和「限制續約租金漲幅」，將暫緩推動。如此進退失據的修法，恐無法健全租賃市場；加以，最近包租代管業者龍頭公司大股東因私募公司債而身陷財務危機，相對地引起社會對於租賃服務業的疑慮，乃至如何健全租賃制度，保障租賃雙方權益，亦為當前社會關注的重要課題。因此，本文乃以日、韓、德、法等國之立法例加以比較分析，作為提供主管機關與立法者作為修法之參考。

壹、引言

    「住宅租賃市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例)，於2017年12月27日總統公布，2018年6月27日施行。雖有部分修正[1]，然無法充分揭露租屋資訊、更無助於租屋市場之健全，與社會期待相去甚遠，尤其逼近2024總統與國會大選之際，居住正義議題必然是朝野攻防之焦點，此後，民間NGO仍不斷呼籲修法，行政院2025年9月4日院會聽取內政部報告「青年婚育租屋協助專案」規劃方向包括婚育宅～優先入住、加碼補貼等措施，此外為穩定長期租賃關係，確保續租租金合理，強化租賃雙方權益保障，行政院並指示內政部研議租賃條例修法，健全整體租屋市場發展[2]。嗣後內政部於同年9月18日通過修正草案函請行政院審議。此次修正方向，以「保障3年租期」、「限制續約租金漲幅」及「強化租賃雙方權益保障」3大方向[3]，希望讓租客穩定安居、房東出租放心，推動租屋市場朝長期穩定發展。

    上述修法方向立即引起部分房東與業者團體強烈反對，並放出各種恫嚇訊息，房東團體認為修法「過度偏向房客」，擺出「提前漲租」、「寧願不租」等威脅性言論；業界人士擔憂，若修法通過，可能導致房東退出租屋市場，反而讓租屋供給減少。但另一方面，民間NGO團體則快速連署超過千人響應，呼籲政府力挺租賃專法修訂不退縮，盼為百萬租屋族爭取居住正義[4]。究竟本次修法動向如何，攸關租賃法制能否精進，租賃市場可否因此更趨健全，頗值得吾人關注。

貳、租賃住宅市場面臨之課題與對策

一、檢討現行規定

(一)短租之問題：

　　租賃期間並無規定，而我國市場又多以每年一期（學生住宿甚至有半年一期）之定期租賃為主，租客經常面臨迫遷問題，無法健全租屋市場。

(二)租金自由化衍生之問題：

　　為促進市場活潑化，條例第6條規定，租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條[5]規定。造成當今租金不段上漲，沒有法律可以控制。

(三)包租與代管之風險控制問題：

　　一般代管業務，按月收取管理費，其利潤較薄但較無風險且有穩定收入；包租業經營轉租業務，因有租金差額利益，且對於租賃雙方付較高之風險[6]，但租賃服務業依規定繳納營業保證金，以「營業處所數及經營規模計算」(條例19Ⅳ)，並一律以「經營契約書件」達一定數量增繳[7]，顯不合理，應予檢討改進。

(四)實價申報登錄做半套：

　　目前僅規定包租案件應依規定時價申報登錄，對於一般租賃或代管案件，則無須辦理申報登錄，導致租賃市場資訊無法完整揭露。但內政部認為，若全面實價登錄，可能造成不易掌握租屋市場實況、實際租金查核困難、資訊失真風險與市場衝擊等4大影響‍[8]而反對修法。

(五)押金並無任何保全機制：

　　目前我國對於押金(保證金)之保障，付諸闕如，2026年8月初，某家租賃服務業的負責人發生財務問題，引發該業者及其轄下業者參與政府包租代管業務是否影響房客及房東權益之疑慮。筆者於2016年8月6日受託參與租賃專法研擬時，就擔心包租業者收取保證金，將來可能會發生問題，宜參考國外立法例創設保全及優先受償機制，因此在條例中建議增訂「經營承租住宅並轉租及管理之住宅租賃服務業，應設置押金託管專戶保管所收取之押金。前項專戶所生孳息應返還予承租人。」後來討論後改為「住宅租賃管理服務業應設置信託專戶保管所收取之押金。」[9]。很可惜，主管機關認為立法之初不宜過度管制，而遭刪除，殊為可惜。

二、立法政策方向

    關於推動租賃條例修法方向，行政院2025年9月4日拍板的政策決定，希望達到「租客穩定安居，房東出租放心，推動租屋市場長期穩定，建立互信共贏」等政策願景。

(一)保障3年租期：房客享有訂約及續約合計3年租期，房東僅能因自住收回房屋

(二)限制續約租金漲幅：續約租金漲幅不得超過通知當月房租指數之年增率

(三)強化租賃雙方權益保障：房東不得有禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍等行為，違者受罰

(三)爭議調解：租屋糾紛可向公所申請，免費調解或法律訴訟扶助。

消息一出，獲得超過千位聯署支持。此後，催媽媽基金會建議增訂租霸下車、優先續租等規範：

(一)租霸下車條款：

　　租屋市場不僅有惡房東，也有少數惡房客，例如：惡意欠租、毀損房屋、嚴重擾鄰、違反公共安全規定或違法轉租…等​；現行租賃條例第10條，雖有針對承租人欠租、毀損房屋、違法轉租的提前終止規範。但公證僅規範承租人「欠租」及「屆期不返還」可逕受強制執行，其他租霸行為未被涵蓋；且受第13條要件限制，若為承租人欠租事由，已公證之租約，仍需等租期屆滿，或另提訴訟，方能聲請聲請強制執行收回房屋，徒增時間與司法成本。

　　建議增訂「租霸下車條款」，提供進行租約公證的房東，更積極地糾紛處理協助，並將公證逕受強制執行之「欠租終止」，及擴大包括其他嚴重租霸行為，皆視同租期屆滿。以補足現行制度限制，提升房東辦理租約公證與納管意願，促使租屋市場更透明健全，有助於保障房客居住權益。

(二)納入優先承租權：

　　建議應於固定租期保障與租金漲幅限制的制度下，同步明訂「優先承租權」之保障，方有助提升居住穩定，建立可預期與可信賴的租賃關係。​綜觀此次修法方向，雖朝市場健全與透明邁進一步，但更需在細節設計上完善，避免引發新的爭議或不平衡。

　　不過，2026年7月29日據媒體報導[10]，目前卻只針對各界有共識部分提出修法，關於租客最關注的「保障三年租期」與「限制續約租金漲幅」，都暫緩推動。導致本次修法的前景，令人不敢樂觀。

參、從比較法，看租賃條例修正之必要

    我國租賃條例實施迄今已近十年，目前尚有一些困境猶待解決，因此，內政部擬就租期保障、限制續租漲幅、強化租賃雙方權益以及爭議調解之扶助等提出修法構想(截稿前尚無修正草案條文可供評析)，本文爰以日本、韓國、德國、法國等相關立法例加以比較分析如下：

一、日本借地借家法

日本借家(即指住宅租賃而言)制度起源甚早，自於明治30年（1898年）民法中即有規定（民601条～）。嗣經昭和14年「地代家賃統制令」（租金統制）、昭和16年借家法改正（增列解約[11]之限制）建立現行之「正當事由制度」。其後，為保護弱勢者，實務上多以「承租人優先」加以解釋「正當事由」，因而造成出租人甚難主張拒絕更新，迫使出租人不得不提供一定金額之「立退料」[12]，且因而導入定期借家制度[13]。茲分述如下：

(一)借家（不定期）之特別效力

1.住宅租賃之期間效力

  平成12年3月1日前本法修正前，借家契約存續期間原則上係依當事人合意約定為準。但仍受日本民法第604條[14]，租賃契約期間不得超過20年規定之限制。平成12年3月1日以本法修正後住宅租賃契約，即排除民法之限制：

(1)期間未滿一年之住宅租賃，視為未定有期間之住宅租賃（法29Ⅰ）。

(2)民法第604條關於租賃存續期間之規定，不適用於本法之住宅租賃（法29Ⅱ）

2.住宅租賃之對抗力

  按日本民法第605規定，不動産租賃於辦理登記後，對於其後之不動産物権取得者發生對抗之效力。從而租賃契約，如未經登記，無法對抗物權變動，即法諺所稱「売買は租賃を破る」（買賣破租賃原則），但該租賃如經辦理登記者，始生對抗之效力（日民605）。惟實際上，當時租賃權之登記，少之又少，故如地主請求調高地租遭到拒絕時，就將所有権譲渡與新地主，以為爭執。借地借家法為保障承租人，爰規定住宅租賃，縱然未經登記、當住宅交付承租人使用後，住宅所有權有移轉者，對於繼受人仍有效力（法31）。準此，承租權對第三人之對抗力變得較易獲得，而這正是所謂「租賃權物權化」之立法起點[15]。

    潮見佳男教授也指出，為賦予承租人權利以顯著強化租賃權物權化所採用之制度（對抗力、存續期間、轉讓性保障），「透過部分排除契約自由，使國家積極介入契約內容，以保護在對出租人處於弱勢地位之承租人之居住利益與生活利益，這正是借地借家特別立法之性質（作為為保護居住權而展現福利國觀點之立法特性）深刻反映」[16]。

    按借地借家法第31條民法債編修正(2020年4月1日施行)前原分為三項，對於有第依第1項住宅租賃關係存在（但未辦理登記），出租人仍將該住宅作為買賣標的物之情形者，準用修正前日本民法第566條第1項[17]或第3項[18]規定（法第31條31Ⅱ）。亦即，買主不知有上述住宅租賃之情形，致其契約目的無法達成時，買受人有權解除契約；無法解除契約時，得請求損害賠償。損害賠償之請求，應於買受人知悉上述住宅租賃事實之日起一1年內為之。前述解除契約或損害賠償之請求，準用民法第533條關於同時履行抗辯之規定（法第31條31Ⅲ第3項）。

    惟2020年4月1日修正施行後民法已參考歷年實務見解例如，最高裁見解「將自己所有之房屋出租給他人者，在租賃關係持續期間，如將房屋所有權讓與第三人並移轉所有權者，除有特別情事外，出租人的地位也隨之移轉予該第三人」[19]。此外，在租賃不動產租賃權讓與時，依實務見解（大審院昭和5年7月9日判決認為，即使土地租賃權經出租人同意從舊承租人轉給新承租人，除有特殊情[20]事，並非由新承租人繼受（即保證金返還請求權仍屬於前承租人）。因而增訂第605條之2規定「前條、借地借家法第十條或第三十一條（平成3年法律第90号）或其他法律規定，於不動產轉讓時，出租人之地位一併移轉受讓人(第1項)。不僅前項規定，當讓與人與受讓人同意保留出租人身分且受讓人將不動產出租予讓與人者，出租人身分不得移轉予受讓人。於此情形，當讓與人與受讓人或其繼受人間之租約終止時，讓與人保留出租人地位將一併移轉與受讓人或其繼受人(第2項)。第1項或前項後段規定，出租人身分移轉時，除已登記租賃不動產所有權移轉外，不得對抗承租人(第3項)。當出租人身分依第1項或第2項後段規定移轉予受讓人或其繼受人時，受讓人或其繼受人應承繼依第608條規定償還費用之債務及根據第622条之2條第1項規定返還保證金之義務(第4項)。」故前揭借地借家法第31條第3項及第3項同時刪除，併予敘明。

    是以，依本法規定，該租賃縱未依不動產登記法規定辦理登記、只要已有將住宅交付承租人使用之事實，仍生「買賣不破租賃」之效力[21]。住宅租賃契約如有上述租賃對抗效力之強行規定，對住宅之承租人或次承租人不利之特約，無效（法37）。

3.租金増減請求權

    關於租金額之調整，承租人通常處於弱勢地位而欠缺交涉能力，乃致結果與預期出現極大之反差現象。因此，本法對於地租或租金因經濟情事變遷，導致顯不相當時，賦予契約當事人雙方均得提出租金増減額之請求權。此項請求權具有形成權性質，一旦行使，於該意思表示到達相對人之起，即生變更租金額之效力[22]。

(1)住宅租金如因房地租税或其他負擔之増減、房地價格之昇降或其他経濟事情之變動，或與鄰近同種類之住宅租金比較顯不相當時，得不受契約條件限制，契約當事人得請求増減其後之租金。但有約定於一定期間不得增加租金之特約者，從其特約約定（法32Ⅰ）。

(2)針對住宅租金之增加數額當事人間無法達成協議時，（經向裁判所申請，裁判所認為有理由）應自被請求之日起至「増額有理」之裁判確定為止，以支付相當之認得金額之住宅租金補足。但其裁判確定後、已支付之金額若有不足時，（承租人）應支付其不足金額及以年一成之比例之支付期後利息（法32Ⅱ）。

(3)針對住宅租金之減額當事人間無法達成協議時，（經向裁判所申請，裁判所認為有理由時）應自被請求之日起至「減額有理」之裁判確定為止，得請求支付相當之認得金額之住宅租金。但其裁判確定後，已支付之金額若有超過時，收取人（出租人）應就超過金額並按年加計一成之比例即計付利息返還之（法32Ⅲ）。

綜上，為保障承租人之權益，借地借家法第32條第1項屬於強行規定，當事人不得透過租金自動調整等特約排除其適用[23]。在判斷可否根據該條規定請求減額租金及確定合理租金數額時，除第1項各種情形外，尚應綜合斟酌租賃契約當事人在決定租金額時所考量的情況及其他各種情況[24]。即使承租人是營業使用，參考最高法院平成17年3月10日判決認為承租人既以支付租金作為對價，與一般的建築物租賃契約並無不同。因此，在判斷是否可以請求減額租金時，應綜合考慮各種情況，不能僅以承租人的經營狀況等特定因素為基礎，自行設立標準作出判斷[25]。

4.裝設傢具購買請求權

    若有經由住宅出租人同意，附加於住宅之榻榻米、傢俱及其他裝設[26]等、瓦斯・水道管線、空調設備等設備），住宅之承租人得於住宅之租賃期間屆滿或依提出解約而終止時，向出租人請求以時價購買之。其自出租人購得之傢俱，亦同（法33Ⅰ）。此項裝設傢具購買請求權之規定，於住宅之次承租人與出租人之間，亦得準用之（法33Ⅱ）。

    此項裝設傢具購買請求權，與前述之住宅買取請求權，性質上同屬形成權；應於承租人並無違反契約義務之情形下，始得行使；反之，如承租人有違約背信之情事而遭出租人主張解約者，最高裁判所之判例認為，承租人即不得行使此項權利[27]。又如，依租賃契約約定，解約時承租人有返還住宅與支付代金之義務之同時履行關係者，因住宅明渡為應先予履行之義務，承租人自不得更為主張此項權利（最高裁判昭和29年7月22日判決）。

    此外，宜予注意者是，此項請求權屬於任意規定，並非強行規定，故當事人如有排除之特約者，從其約定。

5. 租賃終止時，對次承租人之保護

    租賃契約中允許承租人轉租者，租賃期間屆滿或因提出解約而終止時，出租人若未將該意旨通知住宅之次承租人，其終止之效力不得對抗住宅之次承租人（法34Ⅰ）。不過，出租人如為前項通知後，住宅之轉租於該通知日開始經過六個月後，發生終止之效果（法34Ⅱ）。

    住宅租賃契約如有違反上述對次承租人之保護之強行規定，對住宅之承租人或次承租人不利之特約，無效（法37）。

6.借地住宅(類似我國租地建屋)承租人之保護

    租賃之住宅所屬之基地利用權為借地權人，當該借地權存續期間屆満，土地所有人請求返還土地時，住宅承租人無法於借地權存續期間屆満日之一年前獲知者，得向裁判所請求准許自其知悉之日起不超過一年之相當期間內返還土地（法35Ⅰ）。惟經裁判所依前項規定給予期限寬待時，住宅之租賃因該期限屆至時，仍發生終止之效果（法35Ⅱ）。

住宅租賃契約如有違反上述對借地上住宅承租人保護之強行規定，對住宅之承租人或次承租人不利之特約，無效（法37）。

7. 居住用住宅租賃權之繼承

    供居住用之住宅承租人死亡後無繼承人時，其有未提出婚姻或收養之登記，與住宅承租人為事實上夫妻或收養親子等相同關係之同居人存在時，該同居人得繼承住宅承租人之權利義務。但該同居人於承租人死亡之事實後知悉其無繼承人之情形一個月以內向住宅出租人表示反對意思時，不在此限（法36Ⅰ）。

    前項本文之情形，根據住宅之租賃關係所產生之債權或債務，依同項規定歸屬於住宅承租人其權利義務之繼承人（法36Ⅱ）。

(二)定期租賃之嚴格規定

    由於不定期借家保護承租人權益之機制，導致屋主顧慮無法掌控，致難以改建，為避免長期被承租人使用無法終止租約，寧可避免提供出租，乃致空屋率上昇。根據日本國總務省的調查，空屋量推移，自昭和38年的52萬戸起，一路攀高，至平成10年已超過500萬戶來到576萬戸，至平成20年達到757萬戸之多。而且，空屋率(空屋占總住宅數之比率），從昭和38年的2.5％，也持續上昇，48年間超過5％，於平成10年的11.5％，至平成20年達13.1％，亦即，每７戸即有１戸是空屋，可見空屋率之嚴重[28]。

    為建全住宅租賃市場提高出租率（相對的減少空屋率），配合優質出租住宅供給促進法之規定，本法爰於平成12(2001)年3月1日改正增訂第38條，導入定期借家制度[29]。此之「定期租賃」制度可謂使得傳統日本借家制度產生結構性變化。換言之，在原有租屋法制架構下，僅以具有正當事理由始得解約之一般租屋制度，與新增訂允許當事人以契約排除正當理由制度之各類住宅定期租屋制度並行，賦予訂約當事人自行選擇決定[30]。茲簡述如下：

1.定期借家契約，須以書面契約並經作成公證等書面。

定有期間約定之住宅租賃者，限以做成公證書等書面(公證書僅為例是締結一般書面契約亦可)，始得簽訂以不更新契約為內容之租約。定有期間約定之住宅租賃，不受第30條（特約無效）之拘束，且不適用第二十九條第一項之規定（法38Ⅰ）。依前項規定訂定之租賃契約，以電子化記錄其內容訂立者，該契約視為書面締結，有前項規定之適用（法38Ⅱ[31]）。

2.出租人事先交付書面暨說明義務

    依第1項規定進行住宅之租賃時，出租人應事先向住宅之承租人，針對按同項規定之住宅租賃不進行契約更新，且因期間屆滿而終止當該住宅之租賃等事項，交付記載其意旨之書面並說明之（法38Ⅲ）；出租人可以取代前項規定的書面交付方式，依照政令所定規定，經承租人同意後，以電子方式（使用電子資訊處理組織的方法或其他利用資訊通信技術之方法，指依法務省令所定者）提供應載於該書面之事項者，該出租人視為已交付該書面（法38Ⅳ[32]）。

    出租人未依第3項規定先作進行說明時，以契約不更新為內容之約定，無效（法38Ⅴ）。亦即，出租人應事先說明「此一租賃，租租期屆満時，契約終，不再契約更新」[33]，如未作上述之説明，則該契約即視為與舊型之借家契約，承租人得主張契約更新[34]。準此，期間屆滿而不續約如再成立契約(續約)，學者見解認為違反以此為本質要素之定期住宅租賃之性質，屬於對定期租賃制度的規避，該條款因此無效[35]；然而，有關再契約預約的條款在實務上相當普及[36]，特別是對於租賃住宅承租人而言，有助於消除其不安感[37]。

    又本項之出租人交付「書面」並予說明乙節，過去實務上常以契約書作為依據，關鍵是承租人對該定期住宅租賃是否已有充分認識作為判斷基礎[38]。惟平成24年判決[39]認為、此項要件應在形式上，具有與契約內容一致而別個獨立之書面，始克相當。蓋承租應得到充分之資訊，以作為決定簽訂定期住宅租賃契約之意思決定，加以「契約更新之有無，攸關紛争之発生，可否防止於未然」應屬重要之焦點[40]。

3.解約之特別規定

定期住宅租賃之期間在一年以上者，出租人若未於期間屆滿之一年前至六個月前的「通知期間」向承租人通知，敘明因期間屆滿而終止住宅租賃之意旨，該終止不得對抗住宅之承租人。但出租人於通知期間經過後向住宅之承租人為該意旨之通知，其通知日開始經過六個月後，不在此限（法38Ⅵ）。

上述規定屬於強行規定，當事人縱有特約排除，該特約對承租人不利者，仍屬無效（法38Ⅷ）。出租人如未依前揭規定，於租期屆滿前6個月以上至1年間，以書面載明「租賃終止之意思」通知承租人者，即不得對抗承租人。

4.承租人有不得已之事由得中途解約

    定期租賃契約之標的物如屬供居住使用之住宅，其樓地板面積為未滿200㎡（惟以住宅之一部分做為租賃時，以該一部分之樓地板面積為準），承租人如因工作調動、療養、照護家人或其他不得已之事由，而難以使用住宅做為自己之生活據點時，承租人得提出解約。於此情況下，住宅租賃自解約之提出日開始經過一個月後而終止（法38Ⅶ）；本項規定同屬強行規定，當事人縱有特約排除，該特約對承租人不利者，仍屬無效（法38Ⅵ）。

5.租金變更之特別規定

    住宅定期租賃契約，因承租人權益受到較多之限制，故租金可能較低於一般租賃，因而樓地板面積較為寬大[41]，故本條容許當事人得為租金調整之相關特約(如因租税負擔増減、房價漲跌或經濟變動，或與近鄰同類租金行情比較，顯不相當者)，而不適用本法第32條關於「租金增減請求權」之規定（法38Ⅸ）。

二、韓國的「住宅租賃保護法」概述

    韓國住宅租賃型態分為「全租(韓文：傳貰、전세)」與「月租」兩種制度，所謂「全租」，是租客一次支付約50％～80%房價的大額押金，然後原則上不需支付月租金，租期屆滿後全額退還。此模式類似「押租」，對房東而言，可一次性獲得可觀資金進行投資或償還貸款，但同時須承擔市場利率波動與押金返還壓力；對租客來說，租期內可免除持續繳納租金現金流的壓力，且在約定的租期內享有相對穩定的居住權，不必頻繁搬遷。與此相對的「月租」制度，則以每月收取租金為主，押金金額相對較低；但租客需持續支付租金，現金流壓力較大。市場中亦存在「半押金加月租」的混合型態，兼具押金與定期繳租的特徵，供應彈性較高。隨著2010年代房價與租金在首爾、釜山等主要都市快速上升，全租押金屢創新高，並伴隨詐騙案件頻傳，許多租客因無力負擔高額押金，被迫轉向月租；月租市場則存在租期保障不足、續約漲幅無上限，導致租金負擔快速增加。加上整體租屋市場契約登記率偏低，資訊不透明且難以監管，出現青年與中低收入家庭陷入「進不了全租、負擔不起月租」的雙重困境。因而啟動多次修法[42]。

    「住宅租賃保護法」於1981年制定，經多次修正(最新修正2023年7月19日)，至今仍在施行。

(一)租賃期間保證：

1989年修正後，租賃期間保證至少兩年。即租約未定期限或少於兩年之租賃應視為兩年。但承租人可以聲稱設定的少於兩年的期限有效(第4條第1項)。即使租賃期結束，租賃關係仍被視為持續，直到承租人收到押金為止(第4條2項)。

(二)續租請求權：

    住宅租賃保護法2020年6月9日修正第6條創設「續租請求權制度」，在原本最短兩年租期的基礎上，賦予承租人主動請求續約(租約更新)一次之權利，使總居住期至少可達四年[43]。

1.出租人未通知承租人拒絕續租或通知承租人除非變更租約條款，否則不會續租，則承租人應視為在租期結束時以與前次租約相同條件更新租賃契約。承租人未在租賃期限屆滿前至少兩個月通知承租人，這同樣適用。

2.第一項規定者，租期為二年。

3.第一項規定，對於逾期未達第二期租賃金額（租賃金額）或嚴重違反借款人義務的承租人，不適用。

(三)租金及保證金等增加之限制：

    當事人若約定租金或保證金因與租賃住宅相關稅捐、公共課稅或其他負擔之增減，或因經濟情況變動而使租金變得不相當時，可以請求將來的增減。但不得在租賃契約簽訂或約定租金、押金增加後一年內提出增加請求(第7條第1項)。

    依第1項規定請求增加，不得超過約定租金或保證金之1/20。但特別市、廣域市、特別自治市、特別自治省，得分別考量其轄區內各地區租賃市場狀況，以法令規定正文範圍內增額請求上限之不同規定(第7條第1項)。<2020年新修正>

(四)確認日期及居民登記：

　　為保全承租人保證金對抗等權利，承租人應盡快獲得確認日期並登記為居民。

(五)傳貰權或租約之登記與申報登錄：

1.傳貰權或租約之登記

    承租人在當事人沒有相反約定的情況下，可以請求出租人協助辦理該租賃登記手續（韓民621Ⅰ）[44]。

(1)住宅租賃登記之效力 - 承租人完成租賃權登記後，將取得對抗效力及優先受償權（住宅租賃保護法第3條之4第1項及第3條之3第5項）。

(2)住宅租賃登記手續

A.登記申請人：住宅租賃登記由出租人為登記義務人，承租人為登記權利人，並需共同向租賃建物所在地管轄的地方法院、其分院或登記所申請（不動產登記法第7條第1項及第23條第1項）。

B.登記申請：住宅租賃登記可由申請人或其代理人親自前往登記所，提交記載以下申請資訊及附加資料的書面文件申請（不動產登記法第24條第1項第1號、第74條、不動產登記規則第130條第1項及住宅租賃保護法第3條之4第2項）。

C.登記內容：包括租金、範圍、租金支付時間、存續期間（若出租人無處分能力或處分權限的短期租賃，也需記載該情況）、租賃保證金、關於租賃權轉讓或租賃物轉租應取得出租人的同意、 居民登錄完成日期、佔有租賃住宅日期、租賃契約書上確定支付日期。

    綜上之租賃登記，對於承租人返回保證金之請求權提升為物權效力，可以確保對於承租人權益之保障，值得我國參考。

(3).辦理住宅租賃登記應繳付文件

    申請租賃登記，應將以下資訊與申請資料一併作為提交資料提供給登記所（不動產登記規則第46條第1項、第60條第1項第3號、第62條、第65條第1項及第130條第2項）。

A.用以證明登記原因的資料：若依契約，則為租賃權設定契約書；

B.若依判決，則為判決正本及確定證明書

C.對登記原因需要第三者的許可、同意或承認者，須提交能證明該事項的資料及印鑑證明

D.租賃目的若為住宅的一部分，需提交標示該部分的地籍圖或建物圖面

E.租賃權人居民登錄號碼的謄本或抄本（3個月內）

F.租賃權設定者所有人的印鑑證明書（3個月內）

G.登記免許稅已收確認書 手續費的繳納，申請人須繳納租賃登記申請手續費15,000韓元 [《關於徵收登記申請手續費的例規》（大法院登記例規第1733號）。

2.租約之申報登錄

    不動產交易申報等相關法律[45]2020年8月18日修正新增「第二章第二節 房屋租賃協議的報告」並於第6條之2第1項規定「租賃契約約定之房屋租金額超過總統令規定金額（房屋指《房屋租賃保護法》第二條所界定之房屋，包括房屋取得權），應自租賃契約訂立之日起30日內，按照國土省政府申報規定的規定，向房屋所在地辦理申報。租賃協議一方為國家等，則由國家等申報。」申報內容包括房屋地址、雙方姓名、租期、押金與租金金額等，違反規定將面臨罰鍰。

(1)申報對象的租賃契約為自2021年6月1日以後簽訂的新簽或更新的租賃契約（不包括租金未變動的更新契約）[46]。

(2)適用範圍—— 住宅租賃契約申報，僅在符合相關法律規定之申報地區及申報金額標準時，才為申報對象。租賃申報對象地區包括首都圈（首爾、京畿道、仁川）全域、廣域市、世宗市、濟州市及道轄市地區（不包括都的郡）[47]。

(3)申報金額方面，住宅租賃契約申報制度適用於保證金超過6,000萬韓元（約新台幣129.5萬元）或月租金超過30萬韓元（約新台幣6,477元）之租賃契約（更新租賃契約且保證金及租金無增減僅延長租賃期間者除外）（參見《不動產交易申報等相關法律施行令》第4條之3第1項）。

(六)保證金折算月租之特例：

    依住宅租賃保護法第7條之2規定，保證金之全部或一部轉換為月租金，轉換金額不得超過以下月租金範圍：月租金按以下各款之較低者乘以相應比例計算得出為準 (2010年5月17日、2013年8月13日、2016年5月29日修正) ：(1)依銀行法規定，銀行適用之貸款利率以及相關命令的經濟狀況；(2)將總統令規定的利率加上韓國銀行公佈的基準利率計算得出的利率。

前述總統令第9條規定保證金每月折算率的計算限額：不得高於保證金每月折算時法令規定的比率。如果將全部或部分保證金轉換為月租金，則月租金範圍乘以（每年10%或韓國央行基準利率+每年2%），並以較低百分率不得超過月租金範圍為準。

承租人支付之保證金等超過上述月租金計算率之金額，得請求退還（第10-2條）。例如，假設保證金六千萬韓元/五十萬韓元，繳納保證金六千萬韓元之轉換稅，目前的標準利率為3%。如果出租人將保證金全部轉換為月租，保證金將是60,000,000韓元×（3+2）%，÷12個月=250,000韓元，因此出租人最終可以轉為0韓元保證金/每月250,000韓元。

(七)租賃登記與對抗效力：

    租賃契約固然可辦理登記以保全保證金之返還（第3條之3），但縱使租賃契約未登記，當承租人完成住宅交付及住民登記時，自翌日起對第三者仍具對抗之效力。在此情況下，若已申報遷入，則視同已完成住民登記（第3條第１項）。

    以住宅都市基金為財源，為低收入無住宅者提供穩定居住生活而支援全租（伝貰）租賃住宅法人，當法人租借住宅後，由地方自治團體首長或其法人所選定之承租人完成住宅交付及住民登記時，適用前項規定。在此情況下，被承認具對抗力的法人，由總統令定之（第3條第２項）。

    根據《中小企業基本法》第2條規定，符合中小企業條件法人，如果為所屬職員居住而承租住宅，並且該法人所選定的職員已接收該住宅並完成住民登錄，適用第1項規定。如租賃關係終前該職員更換，由法人所選定的新職員自接收住宅並完成住民登錄翌日起，對第三方發生效力。（第3條第３項）＜第2、3項係於2013.8.13新增，其餘各項省略＞

(八)保證金優先受償權的承認：

　　在一定金額內之保證金債權，有優先受償所有其他債權（第3條之2）。

(九)住宅租賃權之繼承-繼承法的特別規定(第9條)

　　租客死亡，無繼承人，則以家庭形式共同居住事實婚姻關係之人將繼承租客之權利義務。

　　承租人死亡時，繼承人未同居的，同居在該房屋的事實婚姻關係人與二親等以內親屬共同繼承租人的權利義務。

第1項及第2項規定者，繼承人於承租人死亡後一個月內向出租人表示反對者，不在此限。

依第1項和第2項規定，租賃關係中產生債權、債務歸屬於繼承人。

(十)簡易訴訟處理租屋糾紛：

　　對於租屋糾紛之處理，依小額訴訟法第6條、第7條、第10條和第11條之2比照承租人對出租人提起的訴訟（第13條）。

三、德國租金等規制概述

（一）德國押金之規範

　　依德國民法第551條規定，承租人若須向出租人提供擔保以履行自己義務時，擔保最高金額以每月租金之三倍為限（管理費中一次性支付或預付款項除外），受第3項第4句保留限制(第1項)。承租人若需提供一定金額作為擔保，則有權將其分為三期，每月支付等額。首次分期付款期限為使用租賃關係開始時，其餘分期付款則與其接續租金支付同日為期限(第2項)。

　　出租人應將擔保金存入金融機構，以三個月解約通知期之存款利率為準。契約雙方亦得另行約定其他存款方式。在前兩種情形之存款應與出租人財產分離，其收益歸承租人所有，收益應用於強化擔保。對於學生宿舍或青少年宿舍，出租人無需對擔保提供利息(第3項)。

　　若有違反本條規定且對承租人不利之約定，該約定無效(第4項)。

（二）於租金調整及規制

1.租金調整原則可自由約定

    根據我國學者王千維之研究[48]，有關房屋租金調整，現行德國民法第557條至第560條規定，包含一系列出租人得不經由終止契約而提高租金之規定。亦即將終止契約與租金之調漲脫勾，藉以保障租賃住宅之安定性。更確切地說，現行德國民法第557條乃揭櫫雙方當事人得約定自動調整租金，而其具體措施則規定在現行德國民法第557a條與第557b條。甚且，現行德國民法第558條又賦予出租人之一方有變更租金之請求權。抑有進者，現行德國民法第558條第3項又規定，若租金之調漲超過一般租金行情20%者，則該超過部分之租金約定無效。

    依據現行德國民法第557條第2項規定，住宅租賃雙方當事人得就「階梯式租金」(Staffelmiete)或「指數式租金」(Indexmiete)等二種模式擇一而為約定：所謂「階梯式租金」者，乃係依據現行德國民法第557a條第1項規定，當事人依分段特定之時間，就租金或租金之調整額所為書面之約定；所謂「指數式租金」者，乃係依據現行德國民法第557b條第1項之規定，當事人得以書面約定，租金應依據聯邦統計局所公布之全德生活物價指數調整之。78此外，依據現行德國民法第558條第1項之規定，若租金15個月來未經調整者，出租人得向承租人請求同意將租金提高至當地一般相當之租金。

2.租金調整之剎車機制

    2015年4月21日修正民法為配合實施第555b條第1款或第3款至第6款規定所稱之「現代化措施」(因應氣候變遷而進行節能省電等措施，包括整建、修繕維護等工程)，但為避免出租人將所增加的成本灌入租金，讓房客增加租金負擔，爰增訂第559條，創設租金剎車機制（Mietpreisbremse）

(1)出租人得將每年租金提高相當於住宅支出費用11%。2019年以後調降為最多8%。

(2)為維持措施所需費用不屬於前項所稱住宅支出費用，且須在必要範圍內通過評估確認。

(3)當進行現代化措施對多個住宅時，費用應適當分算至各住宅。

(4)如租金增加對使承租人超過其合理負擔範圍，即使出租人正當利益，仍不可合理化，則增加租金應予以排除。且有下列情形之一，不得進行調整：

• 租賃物僅處於一般通常狀態時。
• 現代化措施係基於承租人不應負責的情況而實施時。

(5)依前項第一句規定超過負擔者，僅限於第555d條第3項至第5項規定及時通知時予以考慮。前文規定之排除期間，但實際租金增加超過通知增加額的10%以內者，不在此限。

(6)與本條規定抵觸且不利於承租人之約定，無效。

3.租賃法規實施之概況[49]

1.在上述2015年6月租賃法(民法之一部)修正（民556b-556g）名為「租金剎車機制(Mietpreisbremse)」予以納入。這項措施是針對急缺住宅之地區，規定最長5年租金上限為比較租金＋10%。租金制動所適用的市町村由各州設定，在巴伐利亞州，截至2019年9月，包括慕尼黑市在內，共有162個自治體實施此措施（Haufe,2019）。自2014年10月以後首次出租的住宅，以及在經過全面翻修後首次出租的住宅，不在租金制動的適用範圍內（同556f條），因此問題在於翻修後，原有租戶可能面臨比以前更高的租金，難以支付，被迫搬遷。

2.嗣後對於人口過密地區之中低收入者租金負擔及購房負擔之抑制被視為當務之急，目標是建造包括社會住宅在內的150萬戶住宅，並保障可負擔住宅之持續存在（CDU/CSU/SPD[50]2018,109）。

3.自2019年1月《租賃法》(民法之一部)修正規定，裝修費用每年只能向租金收取最多8%（之前為11%），此外，未來六年每㎡只能向租金收取最多3歐元（租金低於7歐元時為每㎡2歐元）。此外，出租人有義務向新租戶告知「前租金」（Vormiete）（前租客支付租金），如未履行，租金只能設定至租金上限許可的額度，圍繞租金上限的租戶訴訟程序也被簡化（Bundesregierung2019）。

四、法國租金管制之法律

(一)《ALUR法》引入租金控制框架

    由於缺乏控制租金的法律框架，法國的租金大幅上漲，特別是在住宅需求旺盛的地區，如巴黎、巴黎地區、里爾與馬賽。因此，租金現在是居住在法國的家庭的主要開支：五分之一的私人承租人將收入的40%以上花在住宅上[51]。根據日本「巴黎的住宅情況與住宅政策」現場報導[52]2016年的資料，巴黎市內平均房租大約是每月1,150歐元（約15萬日圓）。在東京都區內，根據民間調查，平均房租為每月7.27萬日圓。巴黎房租逐年超過物價持續上漲。根據2006年、2011年和2016年的統計資料，法國國內物價上漲率分別為年增＋1.7％、＋2.1％、＋0.2％，而巴黎市內房租的平均增長率則分別為年增＋3.5％、＋3.2％、＋0.4％。面對巴黎房租逐年上漲，根據2014年3月24日制定「關於住宅可及性及都市規劃改革法律[53]」（簡稱ALUR），「ALUR法」引入租金控制框架的範圍包括一組被認為位於租賃市場短缺地區的領土。更具體地說，租金控制考慮28個集聚地區，有5萬多居民存在住宅供求差距問題，即460萬套住宅[54]。

    巴黎市內的住宅房租規定不得超過前一住戶的房租，且限制在一定的範圍內。結果，規制後的房租年增率由之前的年平均3.3％（2006年～2013年）降至年平均0.6％（2014年～2016年）[55]。

    不過，卻在2017年遭行政法院認為該法之房租管制「僅限巴黎市內是不公平的，應涵蓋都市圈所有地區」，因此判定無效[56]。嗣後，巴黎市內的房租又出現上漲趨勢。為解決上述問題，法國國會於2017年9月通過包含房租規制之「住宅、區域整備及數位發展相關法律」（通稱「ELAN法」詳後述）。

(二)ELAN法之租金管制

    法國國會於2018 年10 月23 日通過之「居住、開發及其數位發展相關法律[57]（簡稱ELAN法）」此後除巴黎之外，越來越多都市亦設有租金管制之規範。依ELAN法第139條規定「人口超過 50,000 萬之持續都市化地區，住宅供需明顯失衡，導致現有住宅存量的住宅獲得嚴重困難，其特點是租金水平高、舊住宅收購價格高或與每年搬入租賃存量相關的住宅請求數量高脂地區，社會部門應設有第16條所指之地方租金觀察站。」亦即，授權都市規劃機構對於住宅需求較高之區域，認可租金觀測站（les agence d’urbanismes à être agréées observatoire des loyers，OLL）之設立，以便評估公共政策並重新調整策略，促進不動產市場之健全。

    ELAN法法律允許（第139及第140條）在住宅供應緊張的地區，實驗性地設立租金管制機制，這些地區「多年住宅生產前景有限」，意味著該地人口住宅不足。巴黎市已經表明，將從2018年10月起恢復此措施，方式與2015年8月1日至2017年11月28日實施的租金管制相同。

肆、結論與建議

    綜上所述，我國租賃條例之立法與施行時間尚短，仍有諸多猶待改進之處，由於土地法第97條之住宅房屋租金率管制規定卻因租賃條利之立法而被排除適用，肇致住宅租金高昂，實有再行檢討之必要[58]。本文比較日、韓、德、法等國之有關立法，諸多值得我國參酌之處，尤其是，本次修正攸關租賃法制之精進，與市場之健全，爰提出以下之建議，俾供立法之參考。

一、逐步擴大租約登錄範圍：將代管物件納入實價登錄申報，以免造成對包租物件之不公平。

二、贊成租期延長3年：房客享有訂約及續約合計3年租期，房東僅能因自住收回房屋。但應擴大租稅獎勵，尤其是提供包租物件。

三、增訂優先續租權：租期屆滿，房東如繼續出租，承租人應有優先續租權。

四、續約租金漲幅：參考韓國，續租第一年租金不得超過公告之標準利率3%

五、建立保證金保全機制：為健全租賃服務業市場之發展，及保障所有的房客及房東權益，此其時，似乎應該重新檢視增設押金(保證金)保全機制（如專戶保管或強制信託）。

六、強化租約公證效力或納入合意仲裁機制：公證法第13條第1項3款增訂房客有嚴重違約行為經房東提前終止租約者，視為租期屆滿，逕受強制執行。如果公證法未能配合修正，筆者建議在租約中提供合意仲裁[59]之約定，亦可達到快速紓減訟源之效。不過租金爭議均屬小額，民間仲裁機構可能無仲裁人願意參與而進行仲裁，鑒此，建議主管機關提供適當補助，以竟全功。