摘要

    隨著都會地區不動產價格日益攀升，土地法(尤其是土地登記規則)相關規定內容之適法性，亦引發人民高度關注，事實上，該登記規則自前地政署於35年10月2日訂頒實施後，內政部曾於69年1月23日全面修正，迄110年7月13日修正為止，已進行21次修正，其頻率不可謂少。尤其，司法院釋字第600號解釋之作成乃促使內政部著手研擬「不動產登記法（草案）」。其中在「法律明確規定」之指引下，現行土地登記規則「建物所有權第一次登記」相關規定，允屬「警告性合憲」，是其適法性應有疑義。基此，本文乃為探究。於分析後，在系爭裁定主文之啟發下，本文提出：1.建構以土地為登記主體之房地合一登記制度，才能作為確保土地登記簿推定力與公信力之制度基盤；以及2.課予違章建物所有權人向登記機關申報地籍義務，以降低違章建物之交易成本，該二點或可做為內政部未來研擬(修正)土地登記法(草案)之參考。

壹、序說

    我國現行（狹義）土地法係將地籍（包括土地登記）之共通事項規定於第二編第一章「通則」、於第二章列「地籍測量」、於第三章列「土地總登記」、並於第四章列「土地權利變更登記」，以為登記之基本準則，條文從第36條至第79-2條，總條次不可謂少。此外，中央主管機關（內政部地政司）依據土地法第47條之授權訂定發布「地籍測量實施規則」[1]，以作為地籍測量實務操作之準據；另依據土地法第37條第2項授權亦訂定發布「土地登記規則」（下稱登記規則），以作為登記實務操作之準據。該登記規則自前地政署於民國（下同）35年10月2日訂頒實施後，內政部曾於民國69年1月23日全面修正，迄110年7月13日（自110年8月1日起修正施行）修正為止，已進行21次修正，其頻率不可謂少，此允與國人日漸重視不動產權利有關。再者，基於「法律保留原則」及司法院釋字第600號解釋意旨[2]，內政部早先已著手研擬「不動產登記法（草案）」[3]，以資因應。由於尚有諸多問題，據悉其於近期有意再次啟動「不動產登記法（草案）」之修定[4]。須指出者為，土地法第36條第2項規定，地籍整理之程序包括地籍測量與土地登記，該兩行政措施具有時間先後次序與內容緊密關聯性。

    緣登記規則係目前作為實現土地法關於土地登記之最為重要法規命令，其規範架構計有：總則、登記書表簿冊圖狀、登記之申請及處理、總登記、標示變更登記、所有權變更登記、他項權利登記、繼承登記、土地權利信託登記、更正登記及限制登記、塗銷登記及消滅登記、其他登記及附則等十三章，共計157條次，條次不可謂少。茲因篇幅限制，本文相關論述主要側重於「土地登記」制度建構上。至關於本文撰寫之架構可為：除前言（序說）之外；第二章聚焦於土地登記法之法律性質、法律體系與重要憲法解釋；第三章則針對土地法地籍編相關重要條文規定內容為解析、並聚焦於建物所有權第一次登記制度分析；第四章則針對最高法院111年度台上大字第932號裁定為簡析，並以之作為本文之結語。

貳、土地登記法之特性、法體系與相關重要憲法解釋

    首先，所謂土地登記係指將土地及建築改良物之所有權與他項權利之得、喪、變更，依法定程序，登載於地政機關掌管簿冊之謂。其目的在於管理地籍、確定產權、課徵土地稅，故而其對推動土地政策甚具有重要性。謹闡述（研擬中）土地登記法（草案）之應有特性、法律體系以及相關重要憲法解釋於次。

一、土地登記法之特性[5]

（一）兼具程序法與實體法

　　如前所述，土地登記係指專門（登記）機關依據法定程序將不動產權利等事項登載於特定簿冊上，進而產生特定法律效果之謂，是其登記之程序結構應可簡化為「動態行為」（如申請登記）與「靜態行為」（如法律效果；如登載入簿）兩大項目之結合，前者之運行步驟可體現於例如收件、審查與決定等面向上；至於後者則為前者行為之結果並依法發生一定之法律效果。而規範前者登記行為（如申請之發動、要件與期限等；如土地法第48條等[6]）之程序事項即為登記程序法；至於規範登記入簿前所應遵循事項（如申請原則與同意原則等），如土地法第55條第1項[7]）之實體審查事項則是登記之實體法規範，兩大法規不僅相互補充、也相互交織。綜觀現行土地法已於第二編第三章雖定有土地總登記相關規定，但其規定內容應避免與其授權所訂定登記規則第四章第一節（土地總登記）發生重疊現象，蓋基於法律優位原則之意旨以及該兩法規仍存有上、下位法規體系之事實。此外，中央主管機關於未來研訂「土地登記法（草案）」時，必須思考其與現行物權法（民法物權編）、土地法以及土地登記規則相關規定之關聯性。具體而言，其與民法（物權編）之關聯性（程序、實體或兩者交錯）以及與土地法之關聯性（獨立、附屬或兩者兼具），允先釐清，蓋其屬該法律之重要特性、並具引導該部法律內容走向（規定）之功能性。

（二）公法與私法之兼具

　　按「維護不動產交易安全」為不動產登記主要目的（功能），具有公共利益性質（如土地法第43條之賦予善意第三人以公信力），為達成之，則土地登記機關與土地登記簿之設置乃屬必要，基本上，土地登記之運行（如登記機關於受理申請案件後之依法審查），允為國家公權力之展現。然而，土地登記之發動源自於當事人之申請（申請原則）而屬非訟事件，申請登記與否完全取決於當事人（如土地之買方）之意願；再者，於當事人發動申請登記之後，登記機關所能審查者亦須以其申請資料為限（主）而不得逾越其申請範圍（意願），從而其審查內容也會受到當事人所提交資料之制約，原則上亦不得停止登記之進行（例如續為依法審查）[8]，以確保申登人之權利。尤其縱使登載簿上之登載事項具有「公共利益」之屬性（例如肩負維護不動產交易安全之使命），亦不能危及權利（登記名義）人之個人利益（如個人資料保護法所規範之法益），故而，其規範內容應注意公法與私法之接軌與平衡規定（機制）。

二、土地登記法之法體系[9]

    謹以人民申請土地登記（申請型登記）為例，登記人員於受理後、審查時除須謹守登記法上「合法（事實）審查原則」外，亦須謹守相關法規（或與其接軌），謹簡述如下：

（一）行政程序與權利救濟

    例如行政程序法第5條（明確性原則）、第9條（有利不利應一律注意原則）與第36條（依職權調查原則；於必要時）等規定，登記機關於審查結果所為決定（核准、補正或駁回），若屬駁回者，其申請人亦得提起行政救濟，例如提起依訴願法第1條第1項提起撤銷訴願以及後續依行政訴訟法第4條第1項提起撤銷訴訟等。

（二）行政處罰與國家賠償

    例如若人民因非法印製、偽造或變造之不動產權利書狀，主管機關得依行政罰法第1條予以沒入。關於登記人員因故意或過失不法侵害人民權利時，登記機關應負損害賠償責任。此際應注意國家賠償法相關規定，例如登記人員違法進行主動登記；錯誤、遺漏或虛偽登記而造成人民權利受損者，登記人員除須負賠償故意過失責任（第2條第2項），若有故意或重大過失者，其賠償義務機關對之有求償權（第2條第3項）[10]；另民法為國家損害賠償之補充法 （第5條）；故而關於受害人之損害賠償方法（第7條）及其求償消滅時效（第8條）等，均屬重要規定。茲值一言者為，因不動產性質特殊，除非土地購買人於購買時即延請專家為（例如）土地面積之測量，據以確認土地登記簿上之面積記載事項（面積數量）是否與測量結果相符，否則未再次施測所生「隱藏性損害」（實際面積少於登記簿上記載面積），其性質與一般國家賠償法所規範損害，尚有不同，於是受害人（如土地買受人）之損害賠償請求權時效應不得直接準用國家賠償法第8條規定，而應依其特性妥為設計而明定於土地登記法中。

（三）行政執行與異議提起

    例如若以申請時效取得地上權登記為例，利害關係人（如被無權占用之土地所有權人）於登記機關審查中已聲明異議者，登記機關是否仍得續審或以涉及私權爭執為由而駁回登記申請案件？對此，固然行政執行法第9條定有明文，但由於該類型之申請登記審查具有個案（類型）正義與法規（交錯）等特性，不易清楚判斷（劃分），故而，應有必要將異議之實體規範及程序要件等內容明定於性質屬特別法之土地登記法中[11]。

（四）政府資訊公開與管制

    例如關於登記機關對於申請土地登記所涉及相關文件之處置，亦屬重要者，由於不動產登記簿具有法律文件之性質，其上所登記內容不僅承載公共利益（如權利種類及其內容正確；公示力與公信力之維護）、亦涉及登記名義人之私利（如個人資料保護）[12]，從而其登載內容如何與政府資訊公開法（如第6條、第7條與第18條）取得（無縫）接軌，亦屬重要者。

三、土地法地籍編相關重要憲法解釋-以釋字第374號解釋為主 

（一）憲法解釋關於土地法地籍編相關條文總觀

    緣限於篇幅，此處僅以我國行憲後之憲法解釋為主，並以時間作為觀察向度，藉以闡述土地法地籍編相關條文之憲法意涵及其主要援引之適用原則（詳表1），茲謹就其中釋字第374號解釋內容予以釋評。

表1：行憲後憲法解釋關於土地法地籍編相關解釋概要

資料來源：本文繪製

（二）憲法解釋分析-以司法院釋字第374號解釋為主

1.解釋要旨

    按司法院釋字第374號解釋（下稱系爭解釋）指出，地政機關依據「土地法第四十六條之一至第條之三執行要點」（下稱執行要點）[13]之規定所為地籍圖重測，純為地政機關基於職權提供土地測量技術上之服務，將人民原有土地所有權範圍，利用地籍調查及測量等方法，將其完整正確反映於地籍圖，初無增減人民私權之效力，核其意涵係指地籍圖重測事件之本質屬事實行為，並無創設（土地）物權變動之效力。故縱令相鄰土地所有權人於重新實施地籍測量時，均於地政機關通知之期限內到場指界，毫無爭議，地政機關依照規定，已依其共同指定之界址重新實施地籍測量。則於測量結果公告期間內即令土地所有權人以（原先）「指界錯誤」為由，提出異議，測量結果於該公告期間屆滿後即行確定，地政機關仍應據以辦理土地標示變更登記。惟有爭執之土地所有權人尚得依法提起民事訴訟請求解決，法院應就兩造之爭執，依調查證據之結果予以認定，不得以原先指界有誤，訴請另定界址為顯無理由，為其敗訴之判決。最高法院75年4月22日第8次民事庭會議決議（一）略謂：為貫徹土地法整理地籍之土地政策，免滋紛擾，不許原指界之當事人又主張其原先指界有誤，訴請另定界址，應認其起訴顯無理由云云，與上開意旨不符，有違憲法第15條與第16條保障人民財產權及訴訟權之規定，應不予適用。

2.本文見解[14]

    旨揭系爭解釋之立論基礎主要係基於落實憲法第16條保障人民訴訟權，固有所據，然亦帶有保障人民（土地）財產權之意涵，尤其是指重測前後土地面積維持不變之一方，是基於法律意涵評價衡平主義之觀點，謹簡述相關法律上疑義於次。

（1）主張原先指界有誤之土地所有權人應負舉證責任

    按土地所有權人依法不得任意「撤銷」其所為之意思表示（指界性質屬當事人「意思表示」），僅例外地依民法第88條第1項但書規定而為撤銷[15]，若其錯誤（或「不知情」）之意思表示非可歸責於表意人（亦即主張指界錯誤之土地所有權人）者，始得撤銷之。惟因於實施地籍圖重測過程中，地政機關對於指界之通知對象既已合法送達（且限於具有行政程序法上行為能力人之相鄰土地所有權人始得為指界之行使主體），且須於實施地籍圖重測過程之「地籍調查」表上為簽名（同意之意思表示）[16]後，地政機關始得據以確定相鄰土地之「四至」（即土地之上、下、左、右，其中上、下連線乃為地界線）、並進行土地面積之施測，故而此「四至」係為決定施測地面積之最主要變數，復基於「主張權利者須負舉證責任」之法理。則倘土地所有權人於測量結果公告期間內欲撤銷其原先之錯誤指界（意思表示）者，依理應負舉證責任（證明指界之錯誤原因係不可歸責於自己；例如係受到毗鄰地所有權人之脅迫始為指界者等），始得於地籍圖重測重測結果之「公告期間」內，以此為由而提起界址（經界）訴訟[17]。否則，其運行結果不僅不利於另一毗鄰土地所有權人之權益（例如需出庭而增加其經界訴訟成本），亦會降低地政機關實施地籍圖重測之行政效率。

（2）系爭解釋將使土地法「異議複丈」規定淪為具文

    依土地法第46條之3第2項與第3項規定，倘土地所有權人未依法設立界標或到場指界者，即會發生喪失「（異議）複丈請求權」（發生失權效果），地政機關應即依據重測結果辦理土地標示變更登記，以利後續業務之推動（例如土地徵收範圍邊界之地籍分割測量等）。惟按系爭解釋之意旨，不服重測結果之相鄰土地所有權人縱使未於期限內設立界標或到場指界，仍得於嗣後依法提起民事（經界）訴訟，此不僅增加司法訟源（不符訴訟經濟原則），亦將使旨揭土地法第46條之3第2項之規定形同具文，尤其將會剝奪地政（登記）機關藉由異議複丈此一機制對於重測之結果再為「自我檢視」之機會。不僅如此，當土地所有權人未依限到場指界而不服重測結果公告者，雖依法不得向地政機關申請異議複丈（土地法第46條之3第2項；喪失異議複丈請求權），但按最高法院78年度第20次民事庭長會議決議之意旨，既然該土地所有權人未依限到場指界，邏輯上自不受該地政機關逕行施測結果之拘束 （尤其當發生重測後土地面積較重測前為短少），是更應賦予其得向普通法院提起經界（界址）訴訟之權利。此一說法看似有理，但依其解釋之運行結果，不但致使土地法上異議複丈之規定淪為具文，亦使土地法第46條之2第1項前段規定（相鄰土地所有權人依限埋設界標並到場指界）一併淪為具文，對於地政機關進行地籍圖重測之性政效率將會滋生莫大不利影響。

叁、土地法地籍編相關重要條文解析-以建物所有權第一次登記為中心

    如前所述，限於篇幅，僅就土地法關於建物所有權登記相關規定為論述，茲分述如下[18]： 

一、建物所有權第一次登記採任意登記主義之簡析

    按我國對建物所有權第一次登記（俗稱保存登記）採取任意登記主義之主要理由不外為：1.尊重私法自治：建物屬於私有財產，其產權人是否要透過登記以公示其權利，係屬個人之財產（處分）自由權。2.簡化行政程序：鑒於我國之建物數量龐大、兼以火災頻仍，常需興建建物，政府若強制所有建物（包括增建或蓋建者）皆須申辦登記，將造成地政機關極大行政負擔以及人民財政負擔。以及3.興建建物係事實行為，不待登記已生物權（取得）效力：按民法第759條規定，因出資興建建築而原始取得建物所有權者，不待登記即已取得其所有權，其（事實上）所有權人申辦建物所有權第一次登記，只是處分其物權之要件而已。惟本文以為，未登記建物（俗稱違章或未保存登記建物）因欠缺官方產權憑證（如建物所有權狀），產權未明而會增加交易風險，蓋其買方難以透過地政（登記）機關之地籍與登記等資料確認其真正權利人而易生糾紛。再者，亦會造成建物融資借貸困難，蓋金融機構（如銀行）通常不接受未辦理第一次登記建物作為抵押物，是其屋主難以利用建物進行資產活化或融資，此亦有礙不動產開發之推動。尤其，亦會造成建物管理與課稅困難，雖然稅捐機關仍會經由課予其所有權人（房屋稅納稅義務人）申辦房屋稅籍而對未登記建物課徵房屋稅[19]，但因地政機關缺乏建物登載資料，是不利於都市更新或危險老舊建物防災管理相關措施之建構。

二、土地所有權第一次登記採強制登記主義之簡析

    首先，土地法第38條第2項明定土地總登記（為土地所有權登記之基礎）係採強制性主義，故而對所有「土地」之所有權係採強制登記主義，至於土地所有權第一次登記本質上亦採強制登記主義[20]。稽其理由不為為：1.貫徹平均地權與國家地籍管理：土地法第1條規定土地屬於國家天然資源，為經濟建設之重要命脈，其與建物存有本質上之差異（如本質不毀壞性等），是國家必須透過強制登記，才能精確掌握全國土地數量、位置及其邊界，據以作為建立完整地籍資料，並供作後續推動國土計畫、都市計畫及公共建設之根本依據。2.確立課稅基礎與健全財政：土地因其特性（位置不移動性）而得為地方財政稅收（地價稅、土地增值稅）之穩定重要來源。透過強制登記，政府能明確掌握每一宗土地所有權人及課稅基礎，以落實憲法上照價徵稅與漲價歸公目標。3.確保公信力與交易安全：依土地法第43條規定土地登記具有絕對效力，故而透過強制登記將所有土地權利予以「公示」於土地登記簿上中，任何人都可以查閱。此得徹底消除隱藏權利糾紛，讓買賣雙方有官方憑證可循，進而保障土地之交易安全。4.消除無主土地並歸屬國有：緣我國土地面積狹小，致使都市建地寸土寸金，經由強制性土地總登記，可以清查出（例如）無人繼承或長期荒廢無主土地，再依土地法第10條第2項及同法第73-1條之規定，將逾期無人登記土地登記為國有土地，以避免國家資源遭到侵占或浪費。以及5.權利變動要件限制：依據民法第758條第1項規定，土地權利依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生（物權變動）效力（係採登記生效要件主義），此與建物「出資建造完畢（事實行為）即取得所有權」之民法邏輯不同，因此土地必須採取強制登記，才能讓其私法上之物權變動取得合法性。基於土地之重要性與特性，其性質與附著於其上之建物迥然不同，是本文贊成土地所有權第一次登記應採強制登記主義。

三、比較法之觀點--德國土地登記法（制度）[21]之觀察

    基於民法與土地登記簿條例等規定，德國對於土（基）地及附著於其上建物所有權登記，鑒於土地具承載力以及其為一切之本之思維，其係採「房地合一登記主義」（我國係採房地分離登記主義）。此外，原則上不承認有獨立之建物所有權，蓋建物視為土地之成分，因此不存在建物「單獨」所有權而得辦理其所有權第一次登記。蓋德國立法者認為所有權登記之權利客體僅為「土地」，建物只會作為土地的附屬成分而一併被納入地籍管理，無法與土地分離而單獨為所有權登記之權利客體。謹簡述其土地所有權登記制度之特色如下：

（一）採行建物及其所附著土地（房地）合一登記主義

    依據德國「民法典」（Bürgliches Gesetzbuch）第94條第1項規定[22]，固定附著於「土地」（Grundstück）之物（特別是建築物），屬於「土地」之「重要成分」（wesentliche Bestandteile），是故在德國法觀念中，土地與其上房屋是一個單一之物權客體。擁有土地所有權，即自動擁有該土地上建物之所有權。因此，在德國「土地登記簿」（Grundbuch）中，只有「土地所有權」（Grundstückseigentum）之登記頁面（所有權部），不會像我國設有「建物登記簿」（Gebäudebuch）」而單獨核發一張「建物所有權狀」予建物所有權人，關於建物所有權等物權內容係記載於土地登記簿上（通以專部方式呈現）。

（二）採行建物所有權強制登記主義

1.原則（強制）規定（無建置建物登記簿）

    如前所述，德國是土地「權利登記制」之鼻祖，採取嚴格登記生效主義與強制登記主義，所有不動產物權之設立、移轉、變更，非經登記，皆不生效力。新建房屋完工後，屋主必須向官方「地籍局」（Katasteramt）申報測量，將建物形狀、範圍登載於「地籍圖（資料）」（Liegenschaftskataster）中。此地籍圖隨後會與「土地登記局」（Grundbuchamt）連線而登載於所附著之土地登記簿上。雖未對建物開立新所有權專部，但會於其所附著之土地登記簿之「標示部」予以說明建物之坐落與面積等資料。

2.例外規定（擬制獨立建物所有權及其專簿）

    在德國不動產登記法規制之下，只有針對以下兩種特定法律關係，會將建物「擬制」為獨立之不動產，並為其開設獨立之登記專簿，然對此仍然採行強制登記與登記生效主義，其包括：（1）「住宅區分所有權」（Wohnungseigentum），其性質類似我國公寓大廈管理條例第3條第2款之「區分所有建物」（geteiltes Wohnungseigentum ）。公寓大廈內各個單元可以劃分為「特別所有權（專有部分）」（Sondereigentum）與土地「共有所有權」（Miteigentum）。對於該二者之設立必須由全體共有人共同向土地登記局提出申請，據以作為公寓大廈內各個單元強制開設獨立之「住宅土地登記簿」（Wohnungsgrundbuch）[23]，否則附著於共有基地上之（建物）區分所有權不成立。（2）地上建築權（Erbbaurecht）其性質類似我國（普通）地上權[24]。建物所有權人於向所附著土地之所有權人取得在該土地上建築房屋之權利。此時，該「地上建築權」在法律上即被視為一項獨立之不動產（例如建築物），故而會強制開設「地上建築權登記簿」（Erbbaugrundbuch）[25]，藉此保障屋主對建物之支配權（但須於所附著土地登記簿上載明其間之法律關係），由於需具備登記能力（例如合法性）始得登記入簿，於是，此一登記制度致使德國幾乎不會發生像我國「買了房子卻發現沒有土地持分」之怪異現象。

（三）小結

    基上分析，德國土地登記簿原則係採房地合一登記主義，以凸顯土地之重要性、並以之做為登記之主體，但由於建物所附著之基地，其隨著都市化程度增加而地價大幅上漲，致使建物之重要性亦日益增加，故而有設置「地上建築權登記簿」之必要，但仍須於土地登記簿上予以記明其間之法律關係，以體現土地登記簿之公示力，並維護（建物）交易安全、減少法律糾紛。回到我國，以地上權為例，雖然登記規則第108條與第108-1條亦規定須載明土地所有權（土地）及其上地上權（建物）之法律關係（如地上權之位置、存續期間與使用方法等），但由於建物保存登記係採行任意登記主義，是無法明確化其與所附著土地之法律關係（究屬合法或違法使用土地）、亦無法發揮土地登記簿之公示力[26]。由於合法建物都不會至登記機關申辦保存登記，更遑論違章建物（雖依法其不具有登記能力，但仍應另闢渠道以公開其與附著土地之法律關係，以保障不動產之交易安全）。尤其於實務上表明，擅自在他人土地上興建房屋者，所在多有，其雖無建物之法律上所有權，但仍具有事實上所有權而得處分，縱使不得辦建物保存登記，只要建物價格合理，仍會存有承買（租）人，再加上該等權利人後續仍會持續處分建物，使其與土地之法律關係更趨複雜而增加不動產之交易（爭訟）成本。

肆、建構建物所有權第一次登記制度應考量重點-以最高法院111年度台上大字第932號裁定為中心（代結論）

一、最高法院111年度台上大字第932號裁定簡要內容

（一）基礎事實

 上訴人A以訴外人B所有系爭建物（為單一建物，非區分所有建物）無權占有A與其他共有人共有之系爭土地，訴請B拆屋還地及按月給付新臺幣（下同）2萬元相當租金之不當得利勝訴確定。因B將系爭建物全部出租予被上訴人C，A以系爭土地自民國105年4月14日起至106年2月9日止之租金利益經鑑定為199萬3,481元，扣除B已給付同期間不當得利20萬1,340 元後，C仍受有占有使用系爭土地相當租金之不當得利179萬 2,141元等情。依民法第179條規定，請求C如數給付該金額本息。

（二）法律爭點

1.單一建物無權占有他人之土地，非建物所有權或事實上處分人之建物占有人是否為土地占有人？

2.承上，該建物占有人對土地所有人應否負不當得利返還責任？

（三）裁定主文

1.單一建物無權占有他人之土地，非建物所有權或事實上處分權人之建物占有人，為土地之占有人。

2.上開建物占有人除為土地善意占有人外，應依不當得利之規定，返還使用土地之利益予土地所有人。

二、最高法院111年度台上大字第932號裁定之簡析

（一）無權占有土地人之認定-應採直接使用（取得）土地利得歸屬說[27]

    首先，從土地無法脫離所附著土地而單獨存在並據以發揮功能之觀點而言，本文贊成裁定主文一之見解，亦即「單一建物無權占有他人之土地，非建物所有權或事實上處分權人之建物占有人，為土地之占有人」[28]。蓋占有乃係指對於物（如土地）有事實上管領力之一種狀態，是依一般社會觀念，應可認占有人對一定之物於其實力下有確定、繼續支配之客觀關係者，即有事實（非法律上）上之管領力。尤其，建築物須附著於土地之上（土地乘載力之體現）而不能脫離土地而存在，故而建築物之占有人當然亦須「使用」到所坐落之土地，從而自與土地有一定且相當繼續性之「結合關係」（Zusammenhang）、而為土地使用效益（如地租）之直接接受（歸屬）者，從而應認係土地之占有人[29]。茲以地價稅之課稅對（納稅義務人）象為例，依土地稅法第3條第1項規定，土地所有權人固屬之，然若其土地被他人無權占有使用（例如建屋）而向稅捐機關申請由該無權占有人繳納者（亦即代繳義務人），基於無權占有人已獲得無償占有使用（他人）土地之利益，更考量租稅法上公平正義原則，即使該無權占有人提起異議，稅捐機關仍得指定其為地價稅之代繳義務人，應屬合義務性裁量而為適法之決定[30]。須指出者為，旨揭地價稅之代繳義務人之指定性質雖屬（公法上）行政爭訟而與系爭大法庭裁定屬私法上爭訟有所不同，然而爭點均聚焦於土地使用利得（或其地租）直接歸屬（接受）之認定，是兩者之性質應有相同之處。

（二）無權占有土地與不當得利返還義務之爭議-以是否屬善意占有為判斷基準[31]

    關於裁定主文二之主張：建物占有人除為土地善意占有人外，應依不當得利之規定，返還使用土地之利益予土地所有人。是故，依反面解釋之法理，建物占有人應否對土地所有人負不當得利返還責任，端視建物占有人是否「善意」而定。首先，系爭建物占有人無論係承租或無權占用系爭建物，其均直接受有利益（占有使用系爭土地所生相當租金之利益），是導致土地所有人受有損害，因其與土地所有權人無存有法律上原因（無契約或法律依據），是應得成立不當得利。然而，須指出者為，占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利，且若為善意占有人，其就其占有是否具有本權，本不須負有查證之義務，且於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益，此觀民法第943條第1項、同法第959條立法理由及第952條之規定即明。是於善意占有之情形下，自屬有法律上原因，占有人對土地所有人不負不當得利返還責任問題。惟若依客觀事實足認善意占有人嗣後已確知其係無占有本權者，例如土地所有人已向占有人提出權利證明文件（如土地所有權狀）或國家機關對其發出返還占有物之通知（例如屬國有非公用土地被違法占有使用而提起拆屋還地訴訟）。此際，善意占有人應轉變為惡意占有人，此觀民法第959條規定及99年2月3日修正理由即明。回到本案之基礎事實，系爭建物為坐落於系爭土地之單一建物（非區分所有建物），倘建物占有人向建物所有人承租建物，則各為建物之直接占有人及間接占有人，自建物占有人為惡意或視為惡意時起，與建物所有人各自本於無權占有土地之原因事實，對土地所有人所負不當得利返還責任，性質上應屬不真正連帶債務。其中一人為給付，他債務人於其給付範圍內應同免其責任，則無論建物占有人與建物所有人間有無存有債之關係（例如建物租賃契約），均可避免土地所有人對建物占有人、建物所有人重複求償而雙重得利之結果，始符公平正義原則之意旨[32]。

（三）本文見解—從建物登記觀點對具推定力之建物不妨得為註記登記

    按原則上動產以「占有」為公示、而不動產則以「登記」為公示之機制，就後者而言，藉以讓第三人透過不動產登記簿之記載事項知悉其權屬狀態，兼以我國繼受德國之「權利登記制」（如我國民法第758條與第759條），為確保不動產登記簿物權記載事項之正確性，依民法第759-1條第1項之規定，推定其登記權利人適法有此權利，此即為「推定力」（形式公示力）；另同法條第2項則進一步規定公信力（實質公示力）之構成要件，結合前揭形式公示力而共同構築保障不動產交易安全之堅實基礎。如前所述，民法第943條第1項規定占有人於占有物（亦包括不動產在內）上行使之權利，推定其適法有此權利；但同條第2項第1款卻也排除占有「已登記」不動產推定（力）規定之適用。此係基於一物一（所有）物權理論之意旨，以免牴觸同法民法第759-1條第1項之規定，應可資贊同。

    就本案而言，因我國現行係採房地分離登記主義，為保障交易安全，或者更具體而言，為保障被違法占用土地所有權人之權利以及避免法律關係更趨複雜化，從建物登記觀點，對具推定力建物不妨得為保存（註記）登記[33]。此外，中央主管機關亦得於研擬中土地登記法（草案）制定適當條文，禁止違章建物（事實上）所有權人再為轉讓（包括出租[34]），其若違法轉讓，其受讓人亦不得具有推定力（更遑論公信力之援引），藉以遏制違法占用他人土地歪風，並消除被違法占有土地之不經濟使用。

    最後，本文擬就不動產（建物）登記之觀點，在系爭裁定主文之啟發下，簡述下述意見，或可做為內政部未來研擬（修正）土地登記法（草案）之參考。

1.建構以土地為登記主體之房地合一登記制度，才能作為確保土地登記簿推定力與公信力之制度基盤

    為體現土地做為不動產之基礎（本）功能以及土地登記簿記載事項「公示力」之法定功能，進而保障交易安全，應建構建房地合一登記制度（土地與合法建物不可分離登記）之基本思維與相應制度...以做為其所有權人取得推定力與善意第三人善意取得公信力之登記基盤。

2.課予違章建物所有權人向登記機關申報地籍義務，以降低違章建物之交易成本

    就如同房屋稅條例第7條第1項之規定，違章建物亦應申報房屋稅籍以利稅捐機關核課其房屋稅，建築管理機關若短期內無法強力管制（取締）違章建物（亦包括本案違法占有他人土地所興建之建物），是否基於行政程序法第19條第1項之行政協助，例如登記機關得基於稅捐機關之協助而將本案土地上之違章建物之稅籍資料予以註記登記於被違法占用之土地登記簿上（其他登記事項欄位），以阻斷第三人（甚至是次第三人）之推定力，並避免後續法律關係複雜化。蓋經由如此作為（思維），始得有效保障被違法占用土地所有權人之權益（至其得向違法占用人行使民法上物上請求權、則屬他事）。更重要者為，可以有效確保我國採行「（不動產）權利登記制」之既定前提下，降低其交易（訴訟）成本並得提升不動產交易安全密度。