【新加坡訊】過去五年，儘管房價與房貸金額大幅攀升，購屋者仍投入更多自有資金購買房地產。

華僑銀行（OCBC）消費者擔保貸款業務集團主管Tok Geok Peng表示，這顯示購屋者並非單純按照房價漲幅同比例增加借款，而是運用更多現金或公積金計劃（Central Provident Fund，CPF）儲蓄支付頭期款。

卓依萍（Tok Geok Peng） 將此現象歸因於華僑銀行借款人的收入成長速度快於房價。2025 年，該銀行承辦的貸款涵蓋了新加坡私人住宅市場逾三分之一的交易。

她表示：「我們的借款人年齡中位數約為38歲，多數人經過多年累積，已存下足夠的資金，或擁有充足的中央公積金儲蓄，可以用於購屋，因此能夠降低所需的貸款金額。」

2021年至 2026 年上半年期間，房價與房貸金額皆有所上升，但華僑銀行的數據顯示，貸款金額的成長幅度並未跟上房價漲幅。

在新推出的私人住宅建案方面，2021 年至 2026 年上半年，房屋成交價格上漲了49%，房貸金額中位數則增加了 35%。

在私人住宅轉售市場，房價上漲 36%，房貸金額則增加32%。至於建屋發展局（HDB）的轉售組屋，房屋成交價格與房貸金額中位數則均上漲32%。

這些數據顯示，購屋者正透過現金或中央公積金支付更高比例的購屋款項，而非完全依賴借貸。

然而，房價上漲仍使許多房貸金額突破100萬元。

卓依萍指出，2026 年前六個月，購買新推出私人住宅建案的借款人中，近八成申請了至少100萬元的房貸；相較之下，2021年這一比例僅約四成。

不過，這並不代表購屋者的財務槓桿程度正在提高，因為房貸金額的增幅仍低於所購買房屋的價格漲幅。

銀行也觀察到，購屋者透過借款支付的房屋價值比例正在下降。

大華銀行（UOB）個人金融服務集團主管譚傑奎琳（Jacquelyn Tan）表示，該銀行也注意到這項趨勢。

從2023年至2026年上半年，大華銀行私人住宅房貸的平均貸款金額年均成長約8%，目前已超過100萬元。

2023年至2025年間，申請至少100萬元房貸的購屋者比例增加了15個百分點。

華僑銀行與大華銀行均表示，儘管貸款金額增加，借款人的債務償還負擔水準大致維持穩定。星展銀行（DBS）則指出，絕大多數客戶持續按時償還貸款，逾期違約的情況仍極為少見。

卓依萍也指出，選擇將貸款成數用到上限的客戶正在減少。

根據貸款價值比率（Loan-to-Value，LVR）限制，借款人通常可以透過銀行貸款，為其第一筆銀行房貸所購買的房產融資，最高可達房產價值的 75%。

在華僑銀行的新推出私人住宅建案購屋客戶中，將貸款成數用至上限的比例，已從2021年的67%，下降至2026年上半年的52%。

同樣地，私人住宅轉售市場中，將貸款成數用至上限的購屋者比例，也從同期的66%降至61%。

星展銀行新加坡消費金融集團存款與擔保貸款主管林切爾西（Chelsea Ling）也指出，星展銀行私人住宅房貸的貸款成數較去年同期下降。這顯示客戶透過借款支付的房產價值比例正在降低，因此其房產所承擔的財務槓桿也相對較低。

然而，目前借款人的財務狀況整體而言相對健康，與此同時，因借款人違約而被銀行收回並拍賣的房產掛牌數量，卻已攀升至 2021 年上半年以來的最高水準。所謂「抵押權人拍賣房產」（mortgagee-sale listings），是指借款人未能履行房貸還款義務後，由銀行將相關房產出售的案件。

為什麼銀行拍賣房產的掛牌數量正在增加？

房地產顧問公司ETC的統計顯示，2026 年1月至6月期間，拍賣掛牌案件共計 292件，創下2021年上半年以來的最高半年度紀錄。

其中，216 件、約占74%，屬於抵押權人拍賣房產案件。住宅類房產共有144 件，幾乎占全部案件的一半，其餘則為工業及零售類房產。

隸屬於 Realion Group的ETC拍賣與銷售主管譚喬伊（Joy Tan）表示，這種看似矛盾的現象，可能與房地產市場存在時間落差有關。如今進入拍賣程序的房產，可能反映的是數年前便已開始累積的財務困境。

譚喬伊表示：「銀行不會因為借款人只漏繳一次貸款，就立即收回房產並進行拍賣。通常，銀行會給予屋主一定時間，讓他們重新協商貸款條件、辦理轉貸，或透過一般私人交易方式出售房產。」

她進一步指出：「因此，抵押權人拍賣房產的掛牌案件，通常反映的是持續累積數年的財務壓力，而非近期突然惡化的財務狀況。」

譚喬伊表示，ETC目前觀察到的抵押權人拍賣案件涉及不同類型的借款人。其中包括在2020年至2022年間購買房產、財務槓桿程度較高的投資者，以及持有投資或出租型房產的屋主。對後者而言，租金收入可能已不足以支付房貸分期款、維護管理費及稅金。

2020年至2022年間，新加坡房地產市場曾出現一波顯著的上漲行情。私人住宅價格在2020年上漲2.2%，2021年漲幅大幅攀升至10.6%，2022年則上漲 8.6%。

此後，房價漲幅逐步放緩，2023年為6.8%、2024年為3.9%、2025年為 3.3%。2026年上半年，房價則上漲1.4%。

房地產分析師指出，早期房價急遽上漲的時期，也正好與融資成本極低的環境重疊。

2021年底，三年期固定房貸利率約為1.15%。然而，隨著全球利率上升，房貸利率也迅速攀升。到了2022年11月，新加坡三家本地銀行提供的固定利率房貸方案，利率已升至4.25%至4.5%之間。

譚喬伊表示，她預期2026年下半年房產拍賣市場仍將維持活躍，住宅及工業類房產預計會持續占據重要比重，但整體交易活動的成長速度可能放緩。

她補充說：「抵押權人拍賣房產的活動規模，將受到多項因素影響，包括利率、就業市場狀況、企業營運表現，以及銀行是否繼續給予陷入財務困境的借款人更多時間，以重新協商或調整貸款條件。」

【原文網址：https://www.straitstimes.com/singapore/housing/homebuyers-using-more-cash-and-cpf-for-downpayment-even-as-mortgage-loans-rise，轉載自Joyce Lim／海峽時報，2026年10月18日】