文/馮俞璇、周若湘
「倫敦」，是一座繁華且充滿著無限的可能性和就業機會的城市。然而，對於那些尋找租屋處的人來說，找到合理的價格和理想的地點卻常常是一項艱鉅的任務。值得慶幸的是，2010 年倫敦市積極推出了「倫敦租金地圖」，盼可做為提升租屋市場透明化的重要工具。
今天，就讓我們以「倫敦租金地圖」為例，來為各位介紹「租金地圖」的意義，以及建置租金地圖的種種小知識吧，一起看下去！
倫敦租金地圖起源？租金地圖是什麼？
在介紹租金地圖前，我們先跟大家談談「倫敦租金地圖」的起源！
過去，倫敦雖然也有一些相關機構或公司提供「租金資訊網」，但直到租金地圖問世，倫敦的租屋市場才真正開始變得透明。現在，求租者只需要輸入預計承租地點的郵遞區號或附近地鐵站、欲承租的房型等資料，就可以馬上確認當地的租金行情。
倫敦租金地圖網站的設計理念是希望讓房客和房東都能夠輕鬆地找到最合適的租屋選擇。對此，當時的倫敦市長 Boris Johnson 表示，租屋市場資訊不透明一直是求租者怯步的一大主因，而租金地圖的出現則可以協助提供更透明的租屋市場資訊，藉由一站式（one-stop-shop）服務的互動地圖設計，讓房東和房客都能夠輕鬆地在網站上獲得豐富的資訊，進而做出合適的選擇。
租金地圖的出現，不僅提升房客求租時的效率 & 資訊對稱性，也對整個倫敦的經濟環境產生正的外部效益，因為透明的租賃市場能夠鼓勵更多的外來求職者遷入這座城市，從而增加勞動人口，推動倫敦的經濟發展，增加產業多樣性，為整個都市注入新的活力。
英國房市專家 Stephen Ludlow 評論說，倫敦租金地圖是一個對房客非常友善的起始管道，再配合租賃仲介公司提供的各種資訊，求租者便可以輕鬆卻深入地了解各個區域的租屋市場概況。因為房客只要透過租金地圖搜尋整個倫敦市區，並設定符合他們的租屋預算和條件，即可觀察整個倫敦的租金行情、協助自身更迅速地尋找到理想的租屋處！
租金地圖目的
簡單來說，租金地圖最主要的目的就是可以幫助民眾「了解該區各類型住宅的租金水準」。以倫敦租金地圖來看，使用者在網站上只需要簡單輸入所在的區域以及想要承租的房屋類型，便可馬上查看該區域相對應的月租金水準！
而這些租金行情的數據則是基於過去一年內不同郵遞區號（例如：SW19、E7）的租金數據計算得出的。不過，需要特別注意的是，租金地圖並不能完全反映即時租金變動，多僅是提供民眾於承租時設定預算考量時的一個大致性參考範圍。
同樣以倫敦租金地圖來說，該平台的租金數據每季更新一次，最近一次更新是在 2023 年 4 月 27 日，數據涵蓋了 2022 年 1 月至同年 12 月整年數據。也就是說，我們在 2023 年時使用倫敦租金地圖，其實也只能先以 2022 年的租金行情作為目前承租時預算考量的參考基準。
圖1 倫敦租金地圖
倫敦租金地圖數據來源
理解倫敦租金地圖的目的及相關參考限制後，我們來看看倫敦租金地圖使用的租金數據來源。
倫敦租金地圖主要是使用「英國國家統計局（The Office for National Statistics, ONS）」的數據繪製而成，而該數據主要則是基於「估價辦公室（Valuation Office Agency, VOA）」提供的民間租金資料庫計算而得，這個資料庫裡收集了來自英國各地的房東、出租機構和房客提供的租金資訊。VOA 的租金數據庫不僅用於「住宅補貼」和「1977 年租金法案」公允租金登記的基準，政府租賃部門也能透過不斷地評估及更新租金數據，提供對私人租金市場的代表性樣本並追蹤租屋市場的變化，進而在租賃政策上進行適時地調整。
不過，需要注意的是，雖然租金地圖使用的數據來源與私人租金數據庫皆來自 估價辦公室(VOA)，但所選擇的樣本和資料處理方法與國家統計局（ONS）每半年定期公布的租金市場統計資訊不完全相同。因此，兩者的結果可能存在一些差異，並不能直接進行比較。
租金地圖提供了倫敦各行政區、郵遞區號，不同類型房屋的租金統計數據，包括中位數、第1四分位數和第3四分位數等。而出於資料保密原則，當某個不動產類型或地區的樣本數少於 5 個時，相關數據將會被排除在外，並且樣本數據中也會排除住宅補貼相關的租金數據。
除此之外，還要特別注意，由於租金地圖提供的租金數據僅提供了「敘述性」統計結果，並沒有考慮到出租房屋品質差異所導致的租金變化，再加上每季更新的數據可能涉及不同的租賃物件，因此這些數據僅適用於租金地圖的呈現，不適合直接將時間和地區拿來進行趨勢分析。國家統計局(ONS)另外編制的租金指數（experimental index of private rents）包含了追蹤樣本，並透過統計方法選擇樣本，才能適用於區域或國家層級的趨勢分析。
租金地圖時間範圍
倫敦租金地圖的租金數據涵蓋「最近 12 個月」的租金資料，目的是用以追蹤租金趨勢，同時消除短期波動影響。
租金地圖可以看到那些房屋類型？
倫敦租金地圖可以查找到的房屋類型涵蓋雅房、套房及公寓的租金數據：
- 雅房（Room）
雅房是指非獨立房間且共用公共設施的房型，類型包含床位、合租房屋的一間房間。 - 套房（Studio）
套房是指有獨立廚房、衛浴設施的一室公寓。 - 一房、兩房、三房、四房以上公寓（one bedroom, two bedrooms, three bedrooms, four+ bedrooms）
指具有多房一廳的獨立房屋，包含獨立屋（house）、公寓（flats）和複式公寓（maisonettes）。
租金地圖指標
倫敦租金地圖主要提供區域租金行情的概況，但針對租金行情有不同的呈現指標，包含：
- 租金行情中位數：
中位數指的是一組數據的中間值，以中位數將所有數字分為較高 50% 和較低 50% 。為了避免受到極高或極低的市場租金影響導致無法反映該地區租金行情，租金地圖以中位數呈現較為合適。 - 租金行情第1四分位數：
第1四分位數是一組數據的最低 25% 值，也就是將數據分為最低 25% 和其餘 75% 。 - 第3四分位數：
第3四分位數是一組數據的最高 25% 值，也就是將數據分為最高 25% 和其餘 75%。
舉例來說，圖2 顯示郵遞區號「DA8」各項租金指標的箱型圖，箱型圖中間數值￡1,583就是指租金行情中位數，箱型圖最上面的數值￡1,725代表租金行情第3四分位數，而箱型圖最下面數值￡1,313則為租金行情的第1四分位數。
圖2 倫敦租金地圖指標
租金地圖可以看到那些資訊？
倫敦租金地圖的展示內容有以下兩種：
- 各住宅型態的地區租金水準
在尋找合適的租屋地點時，了解各地區的租金水準是至關重要的。圖3 呈現了各種住宅型態的地區平均租金示意圖，我們可以透過選擇雅房、套房或幾房公寓，來即時掌握近12 個月內各地區的中位數租金水準分布概況。這個租金地圖被分為 4 個租金級距，可以幫助求租者更清楚地了解地區租金市場概況，並且據此選擇較符合自己需求和預算的租屋地點。
而前段說明有提到，租金地圖以中位數租金作為指標，主要是因為中位數能夠提供相對平均數更精確的租金水準分布，而這是因為中位數租金具有避免極高或極低租金對租金行情產生影響的特點，簡單來說，就是可以過濾掉房東或出租單位透過高報租金來墊高區域租金行情等狀況。
圖3 各住宅型態的地區租金水準
- 租金統計資料
倫敦租金地圖除了提供租金行情，還提供了三個層次的租金統計資料，以讓求租者可以更全面地了解租金情況。
首先是倫敦市的「整體租金水準」，其次是「行政區租金水準」，最後則是「更小範圍的郵遞區號租金水準」。郵遞區號主要代表了倫敦內的特定區域，設置更小統計範圍的主要目的是租金水準可能因地理位置的細微變化而略有不同。
如圖4 所示，假設我們選擇了「一房公寓」和「UB6郵遞區號」，那租金地圖便可馬上顯示該郵遞區號下的中位數、第1四分位數和第3四分位數租金水準。此外，地圖同時顯示所處於的行政區和整個倫敦市的租金水準，使用者能藉由統計指標的比較，判斷該地區租金是否處於高水準或低水準的狀態，以便更加全面地分析、了解區域租金行情。
圖4 郵遞編號查找出來的租金統計資料
租金行情查詢平台增強租屋市場資訊透明！
倫敦租金地圖提供倫敦市區內各區域租金水準的參考，儘管不是即時更新的數據，也有助於民眾在租屋時能獲得更透明的租賃資訊，改善過去房東和房客間資訊不對稱的問題。而健全的租賃市場也吸引外來的求職人口，促進整個城市的經濟發展，使得倫敦市更加充滿活力和多樣性！
參考資料
- ludlowthompson（2010 年 1 月 28 日）。市長推出新的“倫敦租金地圖”。 https://www.ludlowthompson.com/property_news/mayor-launches-new-london-rent-map-734
- 倫敦市長（2023 年）。倫敦租金地圖。https://www.london.gov.uk/programmes-strategies/housing-and-land/improving-private-rented-sector/london-rents-map
- 國家統計局（2023 年 3 月 27 日）。倫敦私人租賃市場：2022 年 1 月至 2022 年 12 月。https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/housing/adhocs/1024privaterentalmarketinlondonjanuary2022todecember2022
